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钟伟:房地产行业需规范 无法复制黄金十年
来源:安徽融资贷款网  发布时间:2010/10/14 18:02:49
我们来看一下我们对房地产行业做了什么样的预测意义我们今年年内可能会发生什么样的事情。简要的回顾一下,在09年的时候,我们预计2010年第二季度结束,第三季度开始房地产行业出现拐点。当时我们判断是三个。

  第一个是次贷危机,很大程度上刺激了中国的房地产,如果说没有次贷危机,经济刺激计划和09年的信贷,大多数房地产企业现在已经不存在了,当然包括浦东星河湾的价格也不会达到这么高了价格,这也要拜次贷危机所赐。

  第二个,2010年商品房销售面积零增长,销售金额微弱增长。

  第三就是2010年第一季度量价齐升,第二季度度量平价升,二季度结束出现拐点。

  在今年全年,商品房的销售面积虽然说同比下降,但是销售价格,最悲观估计大概绝对价格回到今年春节前后。也就是说在第四季度,房价要有显著的下跌。像国土资源部部长那样预期的可能性不大。这个我们可以再等待一个季度来看我们所做的预测。这是我们对今年年内大概销售面积有所回落,销售价格如果是这样的话,如果说我们以今年12月份和去年12月份价格同比来看,至少上升15%-20%左右。我也不赞同现在国家发布的房地产价格同比数据。这是我们对房地产今年的预估。

  第二是对经济的预估。这也是比较简单的。第三季度和第四季度,第三季度如果说运气好还会有9%-10%以上的增长,但是如果第四季度的话,要达到 9%难度是非常大的。事实上在明年第一季度经济二次探底的风险正在增加。这是我们年内的估计。也就是说今年的全年经济增长是在9%多一点,10%少一点。看起来没有什么意思,但是我们如果做一个中期的预测,09年中国的经济是一个季度比一个季度强劲,而2010年是一个季度比一个季度滑坡,这是不是由次贷危机产生的。

  我们回顾一下21世纪,高增长期已经过去了,即使没有次贷危机,08年的经济也不会增长太快,09年也不会高到哪去。如果说没有次贷危机的话,可能房地产面临的问题更大。今年我们可能还会有9.4%、9.5%的增长,明年还会更低一点。我们作为投资者,作为资本市场参与者,我们必须要适应中国经济动不动就10%以上的增长,9%也是可以接受的。

  中国经济有机遇更有挑战,从长远来看,中国经济转型面临一个不可能的三角形。就是三个经济政策目标没有办法同时达到,一个是通货稳定,第二是较快的经济增长,就是说10%以上的增长,过去改革开放30年,中国经济的平均增速是9.8%,第三个目标是经济增长方式的转型,我们更加尊重资源、环境和人口。这三个目标要同时达到是不太可能的。如果说政府想要控制通货膨胀,并且同时保持很高的经济增长速度,经济就会运行在原来的粗放增长的轨道上。谈不上对资源、环境的爱惜。如果说我们要求保持比较快的经济增长的速度,同时又能够使得全要素生产效率,使得劳动力的收入,使得环境的成本代价都可以充分体现出来,那就意味着在中国,要素市场化的推进将会加快,也就意味着像能源、自来水、公交、劳动力等等的价格都会有明显的上升。这样的话,通货膨胀就难以避免。第三,如果说中国政府试图控制通货膨胀,同时大力通今经济转型,那么经济增长速度肯定会有所放缓,看起来国务院选择了第三者,也就是说我宁可要稳定的通货,宁可要经济增长的转型,我们愿意支付代价,也就是经济速度增长放缓,这是我们今后很长时间要面临的局面。甚至在某种程度上来说,经济增长能否转型成功,决定了中国未来的国家命运,也决定了我们能不能持续的有一个繁荣的经济和稳定的社会。如果说中国经济增长方式转型失败的话,后果将是非常严重的。

  第三个我们对房地产行业做一个长期判断。我不知道如何形象的说这个事,以至于很多人都不明白,为什么这么复杂。你问我今年年内房地产价格涨吗?我说你不要问这样幼稚的问题,年内一定会涨的,因为今年年底和去年相比怎么会不涨呢?如果说你问未来一个季度,在第四季度,传统上国庆之后,并不是房地产销售旺季,但是很有可能交易会放大,但是价格是稳定的,做出这样的判断是因为房地产交易量同比环比都在增长。如果说你问我5年内怎么样,我会回答你涨的可能会非常大,5-10年的话,我不敢说可能会涨吧,但是风险已经很大了,10年以上,我可以说十年以上的事没有把握,要看能不能经济转型成功,如果说转型成功了,中国就可以同时完成社会转型,政治转型和经济转型。

  如果说经济转型失败,房地产泡沫化也是非常有可能的。或者说我们必须要分清楚,对一个市场的判断,必须有短期、中期、长期不同的时间段,以及假定这些时间我们面对的宏观背景。我的结论也非常清楚,短期价稳量升,所以希望第四季度价格大幅度下降不大可能,市场的力量是强大的,开发商并不拥有对他所开发房地产的定价权。中期最不确定的是政治因素,我不了解不懂得中国的复杂政治,所以我忽略这一切不说了。长期呢,长期是量稳价升,整合和中国短期的情况正好反过来。房地产领先中国经济增长,转型为同步经济增长的行业,施工面积、销售面积和土地储备等指标增速放缓,巅峰永逝。量在今后十年会平稳增长,价在今后十年,相对会上升。过去十年,交易量猛增,交易价格也会增长很快。未来十年,量比较平稳,价格会增长幅度更大一些。这和各位希望的不同,各位希望更容易得到房子,而且得到更便宜的房子。在我看来,正好相反,房子的供应量少了,而价格反而高了。

  那么我们为什么这样看?首先我们看一下房地产有没有泡沫,相当多的诺贝尔经济学家告诉我们,目前中国房地产是存在泡沫的,国内很多学者认为现在中国的房地产泡沫比美国次贷危机之前的房地产泡沫还大。是不是这样的呢?我认为国家统计局对房价的统计有一些偏颇。在座各位认为北京、上海、深圳、杭州的房价就是代表了中国的房价了吗?不是的,他们连10%都没有占到。国家统计局发布的70个大中城市房价的代表性也有待于完善。因为尽管国家统计局统计了70个大中城市的商品房价格,但是没有统计330多个地级市,2800多个县的商品房价格。也没有关注到在新房当中区委的变化和建筑品质的变化,没有关注到存量房的连续交易价格变化,只关心到新开盘价格这样的价格,还是有一定的缺陷的。

  以我个人的经验,我如何理解中国的房价问题。第一北京、上海、深圳等这样的一线城市不具备代表性,70个大中城市有一定的代表性但是也有局限性。从过去10年来看,到今年6月份,楼盘均价2200,商品房的价格,包括县级市和地级市我们估计是5000多一点。这就意味着目前从全国县以上的商品房销售价格是5000块一平方米。这5000块钱代表了2000-2200块的地价。因为中国大部分的建筑品质都是蹩脚的。我估计目前县以上就是框架加一点简单设备,每平方米大概是1200-1500,加起来就是3300多块钱,如果说销售价格是5000块钱的话,包含企业所得税清算部分,折算成价内,大概可以算到售价的15%-16%,也就是说每一平方米700-800是各种各样的税。开发商的资本金投入是不多,假如说2000-2000块的地价,开发商只有 1000块/平方米,剩下的是贷款,这就导致开发商的财务成本大概在价格当中含有200块钱左右,剩下的就是毛利率,如果说各位算一下,从全国房地产商品房开发情况,不要只看到一线城市房地产开发商很富裕,而三四线城市的开发商,他们的毛利大概是15%左右。这是全国的情况。在这样的基础上,我不认为中国存在着非常严重的可以明显观察到的泡沫。这是我对房价的一些看法。

  第二点,对民众而言房价是什么?对民众而言其实房价就是一个货币现象,没有那么复杂。发钞速度的增长,在我们中国,我也强调了多次了,是非常危险的。在过去20年,M2每年的增长是19.8%,信贷增长过去20年每年增长17.6%,这意味着中国人民目前M2和GDP的比例是全球最高的,人民银行总负债和GDP的比例,我们横向比较,也是非常高的。这样一个数字反映了什么呢?第一,在过去20年,货币发行量增长使得钱是最不值钱的东西。你有钱的,你想找投资找不到,相反如果说你现在负债,你就应该感到高兴,也就是说你现在负债在未来可能不算什么。从短期来看,人民银行发钞没有什么问题,但是长期来看,如果说还是延续这样的速度,再过十年,人民银行总负债将会超过GDP的100%,比如说美国,美联储总负债占GDP12%,而美国财政所发行的国债余额占GDP现在接近100%,美国的货币当局,加上财政当局两项总的负债占GDP110%左右,现在人民银行的负债占GDP已经66%,我们看到财政负债问题不大,但是没有看到人民银行负债包袱很重,长期这样的发钞会带来什么问题呢?就是银行业,各位肯定认为现在中国银行业非常好,是的,我刚刚把所有银行数据都看了一次,我内心很担心,因为好的不敢让我担心。

  目前,中国的银行不良率1.8%,净资产收益率,总的资产收益率大概1.2%左右,ROE在22%以上。拨备覆盖率180%,这些都是国际银行业当中领先的,非常优秀的指标。日本在80年代中前期,他们银行业也拿出这样好的答卷。我们跟80年代初期的银行业发现的很接近,为什么会这样,快速发钞,他稀释和缓解了原来的问题。对民众而言,持有人民币现钞不是好的原则。20年前一斤大米2毛多钱,现在2块多钱;二十年前5毛钱理发,现在你去试试看;20 年前上海的阳春面1块钱,现在你到里吃面可能都需要10块钱。我刚刚所列举的只是从商品和服务上来说,没有任何改善的东西涨了10倍,我们看一下除了大规模工业消费品的价格在下降之外,其他的价格都在上涨。你为什么要买房子?你是白领,你是富裕群体,为什么都买房子,答案无非就在于,你买房肯定是投了人民币中长期币值的怀疑票,被迫投了房地产中长期币值的信任票。这种货币现象要消除,难道要靠民众吗?只要流动性过剩,只要有现金,这些钱总是要寻找出路,不在房地产就是股市,不在国内就在国外。所以一定要把发钞速度稳定下来。但是这样说起来容易,做起来是非常难的。房价对政府而言是什么呢?这也是非常难的。地方政府为什么要卖地?来钱快,不负责任。县一级的政府,江浙、山东、广东随便拉出来一个县,每年土地指标是700-800亩,每亩地卖100来万,县级政府,每年土地出让收益平均10亿左右,你让县政府创造出100个年利税1000万以上的企业,这怎么会容易创造呢?但是每年卖地非常容易。作为地方政府,一方面我要做出政绩,要升官,一方面我要对得起地方百姓,我要有钱我要做出政绩。

  今年到目前为止,以前卖地的好日子过去了,上海市委市政府,仅完成了应该完成的全年土地供应量指标的不到30%,卖地是一个很好的方式,如果说要解决中低收入阶层的住房问题,就一定要重新启动1994年以来,没有再动过的分税制改革,94年以前,中央政府很穷,动不动就要跟各个省借点钱过日子,94 年以后,中央和省级财政的增长是显著的,现在应该再一次充实基层政府的财力。即便各级政府建造了大量的廉租房、经济适用房、保障房,他仍然不能平息中低收入阶层对商品房的巨大的抱怨,因为商品房的本质是给中等收入阶层和高收入阶层提供一种渠道,使得他能够使高收入阶层和中等收入阶层的财富,能够避免被通货膨胀全部剥夺。但是由于房地产游戏门槛比较高,即便是中低收入家庭,他们拥有了保障性住房,保障性住房不保值只能居住,低收入家庭仍然无法参与到通过购买商品房低于抵御通货膨胀,参与这个游戏,所以有房住,并不能解决他们财富因为通货膨胀而被剥夺的问题。社会的怨言不会因为住宅保障体系而减少。更何况现在这个社会保障并没有覆盖全面。中国和日本有很多地方类似。

  最后从我们的观点来看,短期是量升价稳,长期是量稳价升。房地产行业在接下来两三年将会出现怎么样的变化呢?第一个就是房地产行业从数量性增长,转型为质量型增长。也就是说快速圈地规划销售,然后再圈地再卖楼的模式可能不再是好的模式。第二,大型发展商,二三线城市做规模,一线城市求利润。单纯的住宅建造,这种发展商在中国以后可能慢慢就会减少。甚至像万科这样的企业也会做多样化。第三,房地产行业对金融行业,尤其跟银行现代的关联很奇怪的不是在加强而是在削弱。所以房地产行业,必须越来越依赖银行之外的融资渠道。商品房行业可能还会有一些大的变化,也就是说产品定价。现在商品房定价当中,底价效益是非常明显的。发展商开盘的时候,他会考虑到周边在售价格,然后再对自己的楼盘进行定价,今后这样的情况将会明显变化。也就是说差异可能会很大。其他的,还有比如说成品交房将成为一个趋势,毛坯不再是趋势,中国现在并不仅仅是毛坯的商品房,我看城市也是毛坯的。像上海、北京这样的城市,都缺乏文化的底蕴,需要对城市和市民的精神气质进行再装修、精装修、软装修。包括科技运用在住宅和房地产当中,将会有更进一步的突破。类似香港这样的豪宅,可能在北京、上海、深圳、杭州这样的一线城市出现。如果说国内经济转型想稳定,社会和政治环境想稳定,香港台湾那样的豪宅现象,或多或少会引入到内地。就像上海市民一样,星河湾只是他们在茶余饭后谈起的地方,因为这个地方,仍然是绝大多数人遥不可及的地方。

  最后我总结一下我的发言:中国经济步入了L型,长期有转型的风险,这个风险还蛮大。第二,房地产行业长期角度来说,共赢量的增长步入价格增长来的更加显著,但是房地产行业作为快速增长的行业,无法再复制过去的十年。第三,如果说我们要真正的规范整理这个行业需要货币当局稳定币值,需要政府重启税制改革。我们在购买的时候,也应该更多的关注到一线城市,城市核心区域的优秀的有品质的楼盘。


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