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房地产税方案加速修订 免征权让渡地方
来源:安徽融资贷款网  发布时间:2010/10/19 16:38:33
    9月29日,国务院新一轮的楼市调控政策如期而至,但一只靴子掉了下去,另一只靴子却又悬了起来,这就是房地产税何时开征,如何开征。

    与“9·29新政”几乎同步,《城镇房地产税暂行条例》的修订工作正在紧张冲刺当中。届时,这份制定于1986年的国务院规章,将取消城镇住宅享有的免征优惠待遇,同时对住宅改为按评估值计征,并划定用于自住面积的免征部分,最后一项的划定权将让渡于地方政府。

    尽管“9·29新政”中明确提出,加快房地产税改革试点推进工作,并推广到全国。但是,与一纸文件就可以修改的契税、营业税相比,由于涉及到征收手段、评估准备等工作,针对住宅保有环节的城镇房地产税,还相对遥远。

     即便上海上报的房地产税征收方案不被“退回”,上海试点征收房地产税恐怕也还要等到《城镇房地产税暂行条例》(下称《暂行条例》)完成修订工作之后。

    住房和城乡建设部(下称建设部)一位官员证实,目前,财政部主导的条例修订工作正在紧张进行,并已进入冲刺阶段,但涉及到评估、征收手段等方面的原因,还需要一定的时间准备,但取消原有《暂行条例》中规定的,对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。

    9月29日,《新闻联播》播发多部委出台一系列巩固楼市调控成果,遏制房价过快上涨的政策,其中明确提出“加快推进房地产税收改革,逐步推广到全国”,9月30日,财政部联合住房和城乡建设部等三部委下发文件,对契税、营业税政策进行调整,但并不包括传言已久的房地产税。

    前述建设部官员解释称,《暂行条例》尚在修订之中,因此,不可能在没有任何法规依据的情况下,开展房地产税改革试点工作。而契税、营业税都有现成的规章可以作为依据,而这才是问题的关键所在。

    按照财政部的思路,在取消现有《暂行条例》中对住宅的免征优惠后,将对高档房、大户型、非自住的住宅,以年为时间单位,征收保有环节税负,以贯彻国务院坚决遏制楼市投机、投机资本的调控精神。

    按照目前房地产税框架之下的修订,未来住宅保有环节产生的税收收入,将全额归地方财政所有。而《暂行条例》属于国务院规章范畴,修订只须国务院批准即可生效执行。

    目前,该项工作由财政部税政司地方税处具体负责。不过,财政部相关部门对此不愿发表看法和态度。

    现行《暂行条例》实际上系以房产原值计征,但一旦针对住宅的优惠免征待遇取消后,按照原值对住宅计征房地产税的模式,存在发生改变的可能性。

    此前,在全国税法知识大赛启动仪式结束后,在接受记者关于房地产税征收税基问题的询问时,财政部税政司副司长尹伯钦表示,城镇房地产税征收的税基,可以考虑以评估值进行计征,同时采用差别税率。

    目前尚在执行的1986年版的《暂行条例》中,城镇房地产税有两种税率及其征收方式:一是房产原值减除10%~30%的额度后,以1.2%计征;二是对于产生租金收入的房屋,以租金收入的12%计税。需要说明的是,这两种方式都只针对除住宅以外的经营性房产,并不针对住宅。

    财政部统计显示,2008年中国城镇房地产税收入为680.4亿元,2009年该税种税收为803.64亿元,约占当年度全国财政收入总额的2.9%。地方政府的增收动力由此可见一斑。

    “近年来,中国房地产市场的产权登记状况有所改进,这就为我们在部分地区选择一些重点房源,比如高档住宅等,进行房地产税收改革试点创造了一定条件。可以说,目前在部分地区个别房产品种上,具备了开征房产税的条件了。”中央财经大学财政税收学院院长刘桓说。

  此前,对于按照评估值计征房地产税,业界和公众通常对于房产基础数据库以及评估方法多有质疑。

  对此,前述建设部官员认为,如果现在的房地产税重点针对大户型、高档房进行征收的话,统计和评估就不是问题,因为这些房产通常都是1997年房改之后商品房全面启动后的产物,而全国建设系统对于所有的商品房,无论是权属情况,还是基础成交价格以及区域内的动态价格,都有相应的数据储备和监测记录。

  “这些都有助于评估值的计算,以及税款的征收。”他说。

     正在紧张冲刺的《暂行条例》修订工作,将主要集中力量于税制、课税对象等方面,至于具体的征收办法,在《暂行条例》修订完成后,或将另行与相关部门联合出台工作指导意见的方式进行规范。

  由于自始至终贯彻国务院“确保自住需求、遏制楼市投机投资资本”的精神,因此,在未来修订完成的“暂行条例”中,将设计免征面积或对应换算的免征额度,对确保自住功能的住房面积,免征未来的城镇房地产税。

  目前,这一内容由财税主管部门提出,并由建设系统配合工作,建设主管部门初步的意见是,不采用一刀切的方式,以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准,同时,结合各主要城市人均居住面积的情况,由地方政府划定辖区内的免征面积,而后上报相关主管部门批准并备案。

  同时,在操作过程中,免征面积可换算成对等的免征额度在征税时予以减除。目前,各主要城市均有标准用以划分“普通住宅”和“大户型住宅”的行政文件标准,如北京目前划定大户型住宅的面积标准是144平方米,超出144平方米的住宅将在契税等税种征收时区别对待。

  而现存的这一标准,亦可解决“大户型”这一标准的划分问题,对于高档房的划定标准,地方政府目前一般也已存在,同以北京为例,超出区域基准地价40%以上的,便可定义为高档住房。

  至于如何区分自住与否,则是问题的关键所在。前述建设部官员认为,在房屋权属登记系统齐全,且划定辖区范围内的自住面积的情况下,将同一权属人或家庭的自住面积减除后,其余全部按照非自住认定,并进行课税即可。

  “如果一人拥有多套住宅,而权属人又不在当地,目前的设计中,可以借用个人所得税自主申报的方式,要求以年末为结点,权属人进行申报并缴纳税负,同时制定严厉的罚则,当然,这一切的前提在于,政府掌握清楚的房屋权属情况。”前述建设部官员表示。

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