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信贷调控日渐落实 房价回落尚需时日
来源:安徽融资贷款网  发布时间:2010/10/23 11:45:15
    今年以来,为抑制过快上涨的房价,房地产市场调控力度加大。从年初“国十一条”的出台,到近期的“组合拳”以及目前以抑制通胀为目的的加息,都是为了挤出房地产市场的泡沫,让具有合理购房需求的居民能够买到房子。因为涉及民生和未来经济社会均衡发展,调控效果备受关注。在10月21日国务院新闻办举行的发布会上,国家统计局国民经济综合统计司副司长盛来运表示,今年房地产调控政策取得初步成效,投资性需求得到明显遏制。

  根据本月15日国家统计局发布的《房地产市场运行报告》,房地产的价格在9月份确实出现了环比的上涨,上涨0.5%,但同比涨幅比8月份回落了0.2个百分点。一季度房地产价格,特别是部分一线城市房地产价格大幅上涨的势头得到了明显遏制。

  为此,兴业银行(601166)资深经济学家鲁政委认为,由于房地产市场在8、9月份出现回暖,房地产价格在9月份出现环比上涨并非意外。他表示,“经济数据和预期差别不大,但是由于GDP数据持续位于高位,已经出现过热势头。另外,通货膨胀率逐步上行。为确保年初预定的M2的17%能够达标,未来我国宏观货币政策将会加大收缩的可能性,而地产行业的调控不会出现方向性的变化。”

  从目前情况看,调控政策是否真如统计局所言,取得了初步成效呢?

  首先,从房地产贷款方面看,一线城市房地产类贷款增速放缓。北京方面,根据央行营业管理部公布的前9个月北京市金融数据,房地产类贷款增长总体呈现放缓态势。从5月开始,北京市房地产类贷款增速连续5个月回落。数据显示,9月末,北京市金融机构(含外资)本外币各项贷款余额34585.1亿元,同比增长17.4%,比年初增加3533.7亿元。上海方面,继沪个人住房贷款8月首现负增长后,9月份上海新增个人房贷减少4.27亿元,延续萎缩态势。这是今年内上海个人住房贷款月度增量连续两个月出现负增长。

  其次,开发商资金紧张。在连续的调控措施下,开发商资金紧张已经不是个别现象。记者获悉,近期银监会办公厅向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》,要求上述金融机构做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险。该通知直指四种套取贷款手段:一是通过分期开发,规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发,应无偿收回土地使用权”的规定;二是通过分期或推迟领取预售证,规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定;三是通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目,规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定;四是通过抬高申报价格,规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定,有的以抬高后的申报价格为依据,变相“捂盘惜售”。在银行信贷紧缩、股市融资困难重重的情况下,房地产上市公司也不得不通过信托公司融资。根据普益财富统计,8月以来发行的房地产集合信托募集资金规模共291.64亿元。这一发行量已经在快速逼近今年上半年350亿元的发行规模。

  第三,与整体房贷增长趋缓相对照的是,保障房建设获得了广泛的信贷支持。据了解,目前拟定的全国保障房建设任务高达580万套,这是历年来任务最大的一年,同时也将开启保障房大规模建设的新起点。分析师预测,按照今年的开工节奏,预计全年保障房投资将达到6700亿元左右,占商品住宅投资的比重将达到30%左右。保障性投资超预期完成,将可以大幅度对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响。以上海为例,截至9月末,上海银行业经济适用房开发贷款余额为60.18亿元,比年初增长26.72亿元,增幅近80%,比整体房产开发贷款增幅高出60个百分点。上海方面呼吁银行业要积极支持经济适用房等保障性住房建设,并且表示今后将在信贷政策上“进一步明确银行继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。”

  那么,是否可就此断定,房地场调控已经出现成效呢?据盛来运分析,从一些城市销售量下降的角度来看,出现下降的主要是投机性需求。而他的观点却未能完全得到专家的认同。

  银河证券高级经济学家苑德军表示,今年以来的房地产调控有效果,但收效不大。房地产价格9月份同比涨幅比8月只回落了0.2个百分点,距离社会公众对房价的预期相差甚远。只有坚持政策的持续性,并且配合后续政策为保障,房价才有可能调控到合理的水平。

  苑德军进而分析,调控房价必须要靠“组合拳”,不仅要通过信贷手段,还要通过税收手段,同时要加快保障房建设。物业税、房产税不能蜻蜓点水,要增加多套房持有者的成本,使其只能获得微利,才可能从根本上抑制房地产投机。

  中国社科院金融研究所研究员易宪容也向记者表示,房地产调控目前看来有成效,但价格是真正的核心,只有价格下来,才能取得真正意义上的成效。

  对此,盛来运则希望全面地来看待和评价房地产调控的效果,而不能单看房价的变化。“地产调控的最终目标就是抑制房地产的泡沫化,保证房地产平稳健康发展。”他说。

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